Propriétaires d’une résidence, d’un appartement, d’un B&B, qui est donné en location ? Ceci vous concerne !

TVA et immobilier ?

1.- En Belgique, la location immobilière est, en principe, exemptée de TVA.

Cela signifie qu’il n’y a pas de TVA à porter en compte au locataire et, par corollaire, pas de déduction de TVA possible sur l’acquisition de biens et services destinés à l’immeuble donné en location.

Il n’y a, non plus, aucune formalité spécifique à accomplir : si le loueur n’exerce pas d’autre activité soumise à TVA, il ne doit en principe pas s’assujettir à la TVA.

2.- Les exceptions à ce principe sont toutefois assez nombreuses :

• La location d’emplacements de parking, de box ou de garage est toujours soumise à TVA, même si elle est réalisée par un particulier et ce, quelle que soit l’ampleur de l’activité ;
• La mise à disposition d’espaces de stockage est soumise à TVA, sous certaines conditions ;
• La mise à disposition d’emplacements de camping est soumise à TVA ;
• La location de moins de six mois est soumise à TVA, sous certaines conditions.

Cette liste n’est pas exhaustive, mais exemplative.

3.- Notons toutefois, notamment à l’attention des particuliers et des petits exploitants, qu’il existe un régime – optionnel – de franchise TVA, qui assimile l’assujetti à un particulier, de sorte qu’il n’y a pas lieu de rentrer de déclaration TVA périodique, de porter en compte de la TVA ou de déduire la TVA payée en amont. Ce régime ne vaut cependant que si le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 25.000 €.

4.- Signalons, enfin, que certaines locations immobilières entre assujettis peuvent être soumises à la TVA au choix des parties concernées, sous certaines conditions.

TVA sur locations meublées ?

5.- Intéressons-nous davantage à la location meublée, le plus souvent saisonnière.

En effet, à partir du 1^er juillet 2022, de nouvelles règles entrent en vigueur pour les locations de logements meublés, conformément à la loi du 27 décembre 2021.

6.- Jusqu’à cette date, sont uniquement soumises à la TVA les locations de logements meublés dans les hôtels, motels et établissements équivalents, où sont hébergés des hôtes payants.

Selon une décision de l’administration de la TVA du 30 mai 2002, la TVA s’applique aux conditions cumulatives suivantes :

• La mise à disposition concerne un logement meublé ;
• Un service de réception des hôtes est organisé pendant une bonne partie de la journée ;
• La prestation est réalisée au profit d’un hôte payant ;
• Le prix (unique) comprend les services précités, ainsi qu’au moins un des services suivants :
• • L’entretien et le nettoyage réguliers du logement meublé durant le séjour ;
  • La fourniture et le renouvellement du linge de maison durant le séjour ;
  • La fourniture du petit déjeuner (dans les chambres ou en un lieu dédié, par l’exploitant ou un tiers mandaté par lui).

7.- A partir du 1^er juillet 2022, la TVA s’appliquera lorsque la mise à disposition du logement meublé n’excède pas trois mois consécutifs et qu’au moins un des services suivants est proposé (et compris ou non dans le prix payé par l’hôte) :

• Réception (physique ou numérique) des hôtes pendant une partie de la journée ;
• Fourniture et renouvellement du linge de maison (au moins une fois par semaine, en cas de séjour excédant cette durée) ;
• Fourniture quotidienne du petit déjeuner.

Elle s’appliquera, par ailleurs, dans tous les cas où le logement se situe dans un hôtel ou motel, même si aucun de ces services n’est fourni et pour autant que le séjour n’excède pas trois mois.

8.- Le service de réception des hôtes durant une partie de la journée n’est donc plus une condition essentielle, mais une condition parmi d’autres, non cumulatives.

Cela signifie que la location d’un logement meublé accompagnée de la fourniture du linge de maison (et de son renouvellement, au moins une fois par semaine, en cas de séjour excédant une durée d’une semaine) sera dorénavant soumise à TVA.

Il s’agit, très clairement, d’un important élargissement de la portée du texte !

En effet, de nombreux particuliers donnent en location un bien, notamment en vue de locations saisonnières, en mettant à disposition des hôtes le linge de maison (serviettes de bain, draps et couvertures, etc).

Ces particuliers devront, à partir du 1^er juillet 2022, soit à l’entame des vacances scolaires d’été, soumettre leurs locations à la TVA.

9.- De surcroît, le régime de la franchise TVA ne s’applique plus, depuis le 1^er janvier 2022, aux locations de logements meublés.

Toute location de logement meublé sera donc soumise à la TVA dès le premier euro de loyer !

10.- Notons que les personnes physiques agissant à titre privé peuvent, en principe, bénéficier du régime dit « d’économie collaborative », lorsqu’ils offrent leurs services par le biais d’une plateforme agréée et ne réalisent pas plus de 6.390 € de chiffre d’affaires annuel.

Or, à ce jour, aucune plateforme agréée de location de logements n’existe sur le marché ! Airbnb, Abritel, Booking et autres plateformes de ce type n’ont pas d’agrément.

Il convient de souligner que la condition d’agrément de la plateforme de services n’est toutefois pas exigée jusqu’au 30 juin 2022.

Quelques exemples pour mieux comprendre

1. Je possède une villa en Ardennes, que je donne en location pendant les périodes de vacances scolaires. La villa est équipée d’un digicode permettant l’entrée autonome des hôtes et je ne fournis ni le linge de maison, ni les repas.

❌ La location n’est pas soumise à TVA

2. Pour assurer un accueil davantage personnalisé, j’ai choisi de renoncer au digicode et de recourir aux services d’un agent local, qui se charge uniquement de la remise des clés, de l’état des lieux d’entrée, ainsi que de l’état des lieux de sortie et de la récupération des clés à la fin du séjour.

❌ La location n’est pas soumise à TVA

3. La villa se situe dans un resort où se trouvent d’autres biens du même type. Le resort dispose d’une conciergerie, destinée à assister les hôtes pendant leur séjour.

✅ La location est soumise à TVA

4. Suite aux demandes pressantes des hôtes, qui souhaitent réduire la taille de leurs bagages, je décide de mettre à disposition le linge de maison (avec renouvellement périodique en cas de séjour > à 1 semaine).

✅ La location est soumise à TVA

5. Un écrivain à succès souhaite louer la villa pour 4 mois, afin de s’isoler pour écrire son prochain roman.

❌ La location n’est pas soumise à TVA, même si je fournis le linge de maison ou un service de conciergerie.

6. La villa étant éloignée des commodités, j’ai pris un arrangement avec le boulanger d’un village voisin, qui fournit croissants et baguettes tous les matins aux hôtes, durant leur séjour.

  ✅ La location est soumise à TVA

Conclusions ?

L’assujettissement à la TVA n’est pas qu’une simple formalité. Il s’accompagne d’obligations périodiques, dont le non-respect est assorti de sanctions financières qui peuvent faire mal au portefeuille.

A l’égard d’un client particulier, le prix est supposé mentionné TVA comprise. Cela signifie que le loueur avisé doit revoir ses prix, sous peine que le rendement de son bien se trouve sensiblement réduit.

La révision du prix ne pourra toutefois, sauf cas particulier, pas s’appliquer aux contrats déjà conclus, dont les locations de … cet été 2022 !

Olivier Robijns