Révision du loyer : quels sont les principes?
En matière de baux commerciaux, la loi prévoit une faculté pour les parties (propriétaire ou locataire) de demander au juge de réviser le loyer si des circonstances nouvelles apparaissent. Pour être prises en compte, les circonstances nouvelles doivent avoir un effet durable sur la valeur locative.
Cette faculté de révision est logique et permet de corriger, à la hausse ou à la baisse, le prix du loyer.
Notre article se focalise sur la faculté de révision dans le cadre des baux commerciaux. Le raisonnement n’est donc pas nécessairement transposable à d’autres type de bail (bail d’habitation, par ex.).
La demande de révision doit être introduite dans les trois derniers mois du triennat en cours.
Le Juge de paix dispose d’un large pouvoir d’appréciation mais il ne peut perdre de vue le but poursuivi. Seuls pourront être pris en considération des faits « objectifs » qui exercent une influence sur la valeur locative du bien depuis la signature du contrat.
Les circonstances nouvelles sont définies par la Cour de Cassation comme « des circonstances objectives qui influencent de manière durable la valeur locative d’un immeuble commercial, mais qui n’existaient pas lorsque les parties ont fixé le loyer et qui se sont produites depuis de sorte que les parties n’ont pas pu en tenir compte lors de la fixation du loyer ».
La doctrine indique à cet égard que les circonstances nouvelles doivent être indépendantes de la volonté des parties.
A cet égard, la jurisprudence a pu considérer qu’il y a droit à révision lorsque les circonstances nouvelles conservent leur influence sur la valeur locative pendant au moins trois ans.
Pour obtenir gain de cause, il faudra démontrer une modification de 15 % du loyer (à la hausse ou à la baisse) initialement prévu.
La crise du coronavirus sur le marché locatif bruxellois
La crise du coronavirus dure. Vos habitudes ont été modifiées.
Le télétravail a été imposé par nos autorités par mesure de précaution. Pour certains, cette nouvelle façon de travailler est salutaire et des entreprises ont déjà changer leurs façon de fonctionner.
Cette nouvelle ère a pour conséquence que la surface de bureaux nécessaire aux entreprises a diminué.
Les entreprises réorganisent leur fonctionnement et, grâce au télétravail, n’auront plus besoin d’autant de m².
Economiquement, cela va avoir une incidence sur l’offre = >il va y avoir une augmentation des m² disponibles à la suite de la réorganisation d’entreprises (voire de faillite d’autres entreprises).
Et puisque le télétravail est apprécié par les travailleurs/navetteurs, les professionnels du secteur de l’immobilier et du travail confirment, sans conteste, l’impact durable du télétravail et ses conséquences sur le marché immobilier bruxellois.
Si d’un côté l’offre de m² augmente, la demande, elle, ne bouge pas. On peut même penser que la demande de m² de bureaux pourraient diminuer puisque le travail “en remote” devient de plus en plus apprécié par certains types de travailleurs.
Sur la base du principe de l’offre et de la demande, le prix du m² va diminuer.
La crise sanitaire est une circonstance nouvelle qui a un effet durable sur la valeur locative
Dans une décision du 4 février 2022 (inédite à notre connaissance), Avroy avocats a obtenu un jugement de la Justice de Paix de Saint-Gilles (Bruxelles), une décision aux conséquences importantes.
Notre bureau assistait une entreprise, locataire, qui exploite une salle de fitness de standing. Elle a vu sa fréquentation chutée en raison de la crise sanitaire.
D’abord à cause des fermetures administratives, ensuite à cause de mesures de distanciation sociale et enfin, en raison du télétravail.
Madame la Juge de Paix a considéré :
“ que la diminution signification de la présence d’employés dans des bureaux ne peut qu’avoir, par répercussion, une incidence sur la fréquentation de certaines surfaces commerciales par les employées: moins d’employés présent à Brucelles, ne peut qu’avoir pour conséquence que moins iront vers les salles de fitness dans les environs de leur lieux de travail. Passant moins de temps au bureau, les employés iront peut-être bien à la recherche d’une salle de fitness mais plutôt plus près de chez là (là où ils passent plus de temps)”.
Ce raisonnement peut être potentiellement utilisé par toute entreprise qui subit les conséquences d’une diminution de la fréquentation des employés dans la capital belge.
Notre conseil
La révision du loyer est un droit prévu dans la loi. C’est une faculté qui est laissée aux parties -. Elles pourront demander au juge une adaptation du loyer en raison de circonstances nouvelles. Il faut démontrer que ces circonstances ont un effet durable sur la valeur locative.
Fort heureusement, cette disposition n’est pas toujours appliqué car les parties parviennent à un accord amiable. La crise sanitaire a démontré une forme de coopération accrue entre certains locataires-bailleurs qui ont décidé, de leur plein gré d’aménager leur situation en prenant des arrangements en dehors des cours et tribunaux.
Ce raisonnement peut être invoqué potentiellement pour tout locataire. Aujourd’hui, le Juge de Paix de Saint Gilles reconnait ces circonstances nouvelles. Il n’est cependant pas certain que les circonstances nouvelles seront reconnues dans d’autres villes. Une analyse par “quartier” pourrait s’envisager.
Enfin, nous attirons votre attention sur les délais de l’introduction d’une telle demande. La demande de révision du loyer doit être introduit dans les 3 mois qui précède la fin du triennat.
Avocat en droit des affaires, Florian conseille les entreprises et les start-ups à développer leur activité dans divers secteurs.
Florian a développé un savoir-faire dans le droit des technologies et plus particulièrement sur la technologie blockchain qu’il pratique quotidiennement. Il conseille régulièrement des start-up et des sociétés actives dans l’industrie blockchain. Grâce à sa formation, Florian offre un service complet aux entrepreneurs qui façonnent le monde de demain.
